Xavier Espina Sayol
Advocat

EN ALGUNES LLEIS ES CONCEDEIX AL CONSUMIDOR L'EXCEPCIONAL POSSIBILITAT DE DESISTIR DEL CONTRACTE DESPRés D'HAVER-LO SIGNAT. perà PER TAL QUE així TINGUI EFIC?CIA, CAL QUE EN EL CONTINGUT DEL CONTRACTE EN qüestió S'INFORMI EXPRESSAMENT D'AQUESTA POSSIBILITAT.

HI HA MOLTES FORMES D'INTENTAR APARENTAR QUE S'INFORMA DEL DRET AL LLIURE DESISTIMENT DEL CONSUMIDOR, SENSE FER-HO EN REALITAT. PER EXEMPLE, A través DE LA "LLETRA PETITA" DEL CONTRACTE, O DE F?RMULES IGUAL D'ENGINYOSES.


"Llei 42/98 de 15 de desembre, sobre drets d'aprofitament per torn de béns immobles d'és turéstic i normes tributàries".

"RIIINGGG RIIING" - sona el teléfon -, despengem, i diuen: "ha estat afortunat i ha obtingut el regal d'un apartament a Marbella, en una de les millors platges de la zona. Per tal que pugui gaudir-lo, i li puguem fer entrega del premi, el convidem a sopar i així podrá con?ixer la nostra interessant promoció durant un mes, ?."

Resulta evident que una oferta tan suculenta, en el món on vivim, no pot ser real, i que en ella s'amaguen infinites "mitges veritats", per ser decididament generosos. I resulta evident que penjar el teléfon amablement seria la solució més fácil, més comode, i més saludable.

perà Què passa si la persona que agafa el teléfon, pel motiu que sigui (entre d'altres, la ing?nua credulitat que alguna gent t? encara en un sistema de mercat transparent i sense trampes), deixa que continu? la conversa i es deixa portar per la meravellosa oferta que se li planteja? Què passa al final de la histària?

Doncs b?, la resposta és que moltes vegades acaba acudint a un advocat, a l'OCU, o a una botiga d'armes (els més primitius), per tal de recuperar el que considera seu, que són 30.000 euros que ha pagat pel "suculent regal", en el millor dels casos.

El que m'interessa posar de manifest, amb aquest escrit, no és tant el fet del propi engany en Què es veu immersa alguna gent (força, jo diria, ja que d'altra manera el negoci no funcionaria tan b?), sinó de com es produeix aquest engany i com es materialitza contractualment, que, al cap i a la fi, és el que més pot atreure el potencial lector d'aquest escrit.

En el cas concret a Què em refereixo (el de la trucada telefúnica) és el de la cessió d'és d'immobles per torns, regulat a la "Llei 42/98 de 15 de desembre, sobre drets d'aprofitament per torn de béns immobles d'és turéstic i normes tributàries".

En l'àmbit d'aquesta llei, podem trobar alguns contractes que se'n deriven, especialment interessants. I tot i que són redactats i pensats per grans empreses dedicades a la referida activitat de cessió d'és d'immobles per torns, amb una clara intenció de no deixar cap sortida possible o marxa enrere al consumidor després de firmar-los, no deixen de cometre errors infantils a Què els porta la pr?pia llei, i sens dubte, la mala fe que els traeix al redactar-los, al deixar-se portar per una excessiva dosi d'ambició lucrativa.

La Llei esmentada 42/98 de 15 desembre, regula les condicions i paràmetres que han de regir la transmissi? que fan algunes empreses propiet?ries del dret a fruir d'un allotjament durant un període determinat de cada any, justificat per la possibilitat que donen de gaudir de la utilització vacacional d'un immoble uns dies a l'any sense haver-ne de pagar la propietat i, per tant, a un preu més ecoNúmic. Aquesta f?rmula Jurídica, denominada impr?piament com a "multipropietat", ha fet que Espanya sigui el segon país del món en nombre de complexos explotats d'aquesta forma. La pr?pia exposició de motius de la llei indica que aquest és un sector on el consumidor es troba "especialment desprotegit". Si a així, li afegim les agressives tècniques de venda que s'utilitzen en aquest sector, ens trobem amb casos especialment abusius.

així, per exemple, havent observat un dels molts contractes dels que es firmen en el mercat immobiliari en Relació a la llei esmentada, em veig en condicions d'afirmar que, per més atractiu que pugui vendre's el producte, aquest pot resultar molt enganyés i poc rendible en molts aspectes que l'envolten i l'afecten directament (des del meu punt de vista, és clar).

Aquest producte, a grans trets, podem dir que és el següent:

A canvi de la no menyspreable quantitat de 30.000 euros pagats a la firma del contracte, o acceptats mitjançant "document canviari", l'entitat multipropietària cedeix l'és d'un apartament en una zona vacacional determinada.

L'adquirent disposa d'allotjament durant 7 dies l'any (caldr? sotmetre's a un calendari col·lectiu que condicionarà rotatàriament en quin moment de l'any seran aquests 7 dies de gaudi -agost, octubre, febrer, ?, qui sap?), d'un apartament (que ni tan sols ha vist, ni sap exactament on està ubicat) durant 50 anys en la majoria de supésits.

La veritat és que (fent un c?lcul una mica exagerat, perà no per així menys probable) és més que qüestionable que durant 50 anys a algú li pugui agradar repetir les seves vacances durant 7 dies cada any (tot i que no sap quins dies ni sap tampoc si les vacances laborals li ho permetran en els dies concrets assignats) en el mateix lloc i apartament (on han estat usant-lo, durant 358 dies anteriors i posteriors, altres 51 fam?lies o usuaris).

també resulta una mica dubtés que a algú li sembli rendible, que a part dels 30.000 euros pagats inicialment al firmar el contracte, el desembors no s'acabi, sinó que s'hagin de pagar a més, 300 euros anuals, en concepte de manteniment del complex de "multipropietats" o "multiapartaments", entre els quals es troba el que s'ha adquirit (no vull ni pensar les destinacions diferents que se li podrien donar durant 7 dies cada any, en despesa vacacional o turéstica, als 300 euros anuals que cal pagar simplement pel manteniment de 7 dies l'any).

Analitzat anteriorment i de forma subjectiva el producte que realment s'adquireix amb la signatura del contracte tipus, d'aprofitament per torns, cal entrar a valorar les possibilitats objectives que tindria una persona, que després de signar-lo (i d'adonar-se perplexament que no li satisf? el que ha firmat, b? perquè no ho havia analitzat prou b?, b? perquè no ho havia entés) volgués desistir del mateix.

A priori, caldria pensar que així no resultaria possible, perà precisament donada la particularitat d'aquests contractes, especialment perillosos per al consumidor, el legislador, excepcionalment, i seguint una directiva de la Unió Europea, es veu en la necessitat de limitar l'autonomia de la voluntat en aquest àmbit. I ho fa concedint a l'adquirent un dret de desistiment unilateral durant els 10 dies següents a la celebració del contracte.

La directiva, en la seva traducció a l'espanyol, la denomina "dret de resolució", i afegeix la caracterització "dat nutum" per indicar que el mateix dret s'exerceix sense necessitat d'al·legar cap motiu o raó. De totes formes, al ser una facultat que es concedeix a l'adquirent pel sol fet de ser-ho, sense necessitat d'altra condició, sembla més ajustat denominar-la facultat de "desistiment", expressió que accentua el caràcter unilateral i incondicionat.

Doncs b?, aquesta possibilitat de desistiment 10 dies després de firmat el contracte, prevista en l'article 10 de la Llei 42/98, no es transcriu moltes vegades de forma expressa i literal en el contingut del contracte, quan l'article 10.2 i 9.6 de la Llei obliguen que així sigui, juntament amb altres disposicions legals, com les recollides en l'article 11 i 12, que tampoc es transcriuen.

Pel cas de no transcriure's literalment aquests articles (arts. 10, 11 i 12), que precisament donen la informació a l'adquirent que pot desistir lliurement del contracte 10 dies després de signar-lo, l'article 10 de la Llei d?na també la possibilitat a l'adquirent de resoldre el contracte en un termini de 3 mesos des de la seva signatura.

Per tant, la llei sanciona l'entitat propietària de l'immoble pel cas que no informi a l'adquirent de la possibilitat que li d?na la llei a desistir (10 dies després de subsciure el contracte), i el sanciona precisament donant la possibilitat de resoldre'l (tres mesos després de subscriure el contracte).

A la Pràctica, el que passa és que l'empresa multipropietària que cedeix l'és de l'immoble, compleix en la redacció del contracte amb tots i cadascun dels requisits que la llei estableix, perà, curiosament, no ho fa en aquest apartat d'informació o, si més no, no ho fa com la llei ho exigeix.

L'article 9.6 de la llei 42/98, quan parla del "contingut mónim del contracte", regula que haurà de constar en el mateix contracte per escrit i expressament, la inserció literal del text dels articles 10, 11, 12 i 13 de la mateixa llei, fent constar també el seu caràcter de normes legals aplicables al contracte.

El que fa l'empresa cedent, h?bilment, és només citar en el contracte els referits articles, i mencionar que han estat llegits a l'adquirent i que els rep mitjançant l'entrega del text legal en qüestió. A més, adjunta al contracte, una c?pia del text normatiu de la Llei, en una lletra tant redu?da que és impossible la seva lectura sense una lupa de grans augments.

Reprodueixo aQuè (EN MIDA REAL), una part de l'annex, en lletra molt i molt petita, que s'incorpora al contracte, i que es pretén considerar com a suficient mostra informativa de l'articulat que la llei exigeix transcriure literalment en el contracte, de forma principal i naturalment individualitzada:

FRAGMENT ESCANEJAT DE LA LLETRA PETITA << cliqueu aquí >>

Peu de foto: Redactat original d'una petita part del text de la llei que s'incorpora de forma addicional al contracte.

D'aquesta forma, no hi ha cap possibilitat real que l'adquirent s'assabenti de veritat de la seva facultat de desistir del contracte als 10 dies de signar-lo, a menys que sigui un expert o coneixedor del dret, i es prengui la moléstia de llegir-se el text legal, amb la lupa corresponent, és clar.

perà se li escapa una cosa a l'empresa cedent de l'immoble, des del meu punt de vista, i és que l'art. 9.6 de la llei exigeix "la inserció literal del text" en el contracte, cosa que en realitat no es produeix. Entenc que no serveix afegir una c?pia annexa al contracte amb lletra il·legible (perquè no forma part del contingut del propi contracte en sentit estricte), ni dir en el mateix contracte que se li han llegit a l'adquirent els articles de la Llei corresponents.

Hauria estat molt més fácil reproduir aquests articles en el contracte (ja que no costava gens fer-ho), i en canvi no es fa, per evitar precisament que el client conegui els seus drets. I si es fa d'aquesta manera, que jo qualificaria de "tramposa", és perquè l'empresa sap que quan el client arribi a casa seva, passin uns dies, i s'adoni del que realment ha firmat, la primera reacció que tindrà serà la voluntat de desistir del contracte (pels motius que he explicat al principi), perà ni es plantejarà que t? aquesta possibilitat excepcional de desistir després de signar, ja que no gaudir? d'aquesta informació o no li haurà arribat convenientment.

Sortosament, la Jurisprudència ha vingut donant una interpretació del que significa "inserció literal", en el sentit de no considerar ajustat a la llei la simple menció dels articles que parlen del dret de desistiment i resolució contractual que t? l'adquirent, o la incorporació del text legal al marge del contingut essencial i principal del contracte.

així, a títol d'exemple, i entre d'altres, la Sentència AP Valladolid, sec. 1?, S 25-2-2002, n? 76/2002, rec.11/2002, confirma la Sentència de primera Instància declarant la nul·litat del contracte d'aprofitament per torns d'un immoble a l'incomplir-se l'exigència d'insertar literalment el contingut dels articles 10, 11 i 12 de la Llei 42/1998.

En el seu fonament de dret segon estableix que "partiendo de la base del principio de defensa del consumidor (la propia Exposición de Motivos se refiere a "un sector donde el consumidor està especialmente desprotegido"), el artículo 9.6? es absolutamente claro: el contrato debe contener, como extremo concreto, "inserción literal del texto de los artículos 10,11 y 12 haciendo constar su caràcter de normas legales aplicables al contrato". Si se observa el documento firmado por las partes dichos preceptos no aparecen transcritos, sino que únicamente se expresa (condición 4? f) que "el adquirente tiene derecho a recibir y recibe la inserción literal del texto de los artículos 9, 10 y 11 de la Ley haciendo constar su caràcter de normas legales aplicables al acuerdo". Pero el contrato no contiene dichos textos, sino que, en todo caso, se han entregado en un libro (anexo I) que, efectivamente, incluye el texto completo de la Ley de 15 de diciembre de 1998, pero no de forma única ni principal, pues -sin siquiera ?ndice de su contenido- contiene una primera parte que transcribe la constitución del règimen de aprovechamiento por turno del complejo, con las normas generales de funcionamiento; la p?liza de seguros; certificado de afiliación del complejo a programa de intercambio internacional y Sólo en último lugar la regulación legal. Por otro lado, dicha norma, que no confiere relevancia de ninguna clase al texto de los artículos que preceptivamente han de constar en el contrato, supone una mónima parte del anexo.

La conclusió a Què podem arribar és que, o b? l'adquirent quan signa el contracte o després de fer-ho, agafa el text legal (al marge del propi contracte) i se?l llegeix de dalt a baix, o b? està en la total confian?a de qui ha redactat el contracte i li ha venut el producte. I és precisament d'aquesta "total confian?a" de Què es valen algunes empreses que exploten el règim de multipropietat.

Al marge de la llaminadura que posen als llavis dels consumidors moltéssimes empreses, per tal de captar la seva atenció (i no tinc res en contra del m?rqueting, sinó al contrari), és indignant com s'aprofiten algunes d'elles quan aquell que s'interessa en el seu producte, a més de demostrar-ho visiblement, es rendeix als peus d'aquell comercial que sap fer tan b? la seva feina (perquè així s'ha de recon?ixer, de vendre en saben una pila), i finalment signen, subscriuen, firmen i "refirmen" un contracte esplèndid, que ni tan sols entenen, i dificilment llegeixen en tota la seva extensió.

I no és que vulgui justificar la persona que firma sense assessorar-se abans (ja que per així estem també els advocats, no només per solucionar el problema quan ja s'ha produ?t el desastre), perà sí que vull destacar que, igual que tots (i quan dic "tots" vull dir "tots", juristes i no juristes) quan firmem, per exemple, una p?lissa d'assegurances o una p?lissa de crèdit, o un contracte de telefonia, no llegim la majoria de les cl´usules que la complementen ni el seu detall (moltes vegades plenes de tecnicismes que ignorem), sinó tan sols les principals, o les que ens semblen ser les principals.

és evident que sempre queda la possibilitat de trobar interpretacions de la Llei aplicable al cas, que siguin favorables al consumidor (com la que es fa en la Sentència transcrita), perà és cert també que una vegada firmat el contracte, l'espiral de problemes i tensions que rodegen el que es veu afectat pel problema, són nombroses. I també és indubtable, que sempre queda la protecció donada per la Llei de consumidors i usuaris, o els propis articles del Codi Civil referents al vici del consentiment, o l'error en l'objecte i en la causa, etc, perà no podem negar que quan cal rec?rrer a aquests arguments, la dificultat probatària és sempre major.